L’achat

La promesse d’achat ou la promesse de vente est généralement le document usuel signé par chacune des parties en cause préalablement à l’acte de vente. Contrairement à ce que l’on peut penser, un tel document n’est pas de la catégorie de ceux dont les parties peuvent facilement se débarrasser par la suite. Il constitue un avantcontrat et impose certaines obligations aux parties. Une fois ce document signé, il devient souvent très difficile d’en modifier les termes et conditions et de se dégager des obligations contractées. D’où l’importance, pour prévenir les situations fâcheuses et souvent irrémédiables, de faire appel à l’expertise d’un notaire avant de signer quelque document que ce soit.

L’examen de titres

En effectuant les recherches appropriées, le notaire est en mesure de vous garantir un titre de propriété incontestable. En premier lieu, sa recherche consiste à vérifier: si le vendeur est le véritable propriétaire de l’immeuble; s’il possède le droit et la capacité de vendre; si son conjoint ou d’autres personnes doivent consentir à la vente, etc. À l’aide du certificat de localisation, le notaire vérifie ensuite: 

> si les dimensions du terrain sont exactes;

> si les bâtisses sont bien érigées sur le terrain vendu;

> si la maison a été construite conformément aux règlements municipaux et aux lois de zonage;

> si la propriété du voisin empiète sur votre terrain;

> si les fenêtres répondent aux normes légales;

> s’il existe des droits de passage.

Enfin, par l’examen des titres, le notaire peut déceler les charges ou droits réels susceptibles d’affecter, de limiter ou de dévaluer votre droit de propriété, tels que les hypothèques, les saisies, les jugements, les servitudes, etc.

L’acte de vente notarié

Le notaire rédige l’acte de vente, en y insérant toutes les clauses essentielles à la sauvegarde de vos droits. De plus, le notaire instrumente tout acte relié à l’acte de vente: prêt hypothécaire, servitude, quittance et autres, tels que convention d’indivision, testaments, etc. L’acte notarié fait foi, preuve en main, de son contenu. Vous en aurez une copie authentique de l’original, lequel est numéroté, répertorié et conservé dans le greffe du notaire.

La garantie légale

Le vendeur et l’acheteur d’un immeuble sont tributaires de certaines obligations l’un envers l’autre. Ainsi, l’acheteur doit prendre livraison du bien vendu et en payer le prix. En corollaire, le vendeur doit délivrer le bien. Il est aussi tenu à la garantie légale, c’est-à-dire que la loi l’oblige à garantir certaines choses à son acheteur. Le vendeur est d’abord tenu à la garantie du droit de propriété. Il est obligé de garantir à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vice de titre et qu’il est libre de tous droits, à l’exception de ceux déclarés lors de la vente. Par la même occasion, le vendeur doit garantir son acheteur contre tout empiètement existant (empiètement résultant de son fait ou, encore, résultant, à sa connaissance, du fait d’un tiers) et, dans les limites fixées par la loi, contre toute violation aux limitations de droit public (par exemple, le vendeur garantit que l’immeuble ne contrevient pas à un règlement de zonage). La garantie contre la violation aux limitations de droit public n’est toutefois pas absolue; aussi l’acheteur doit faire montre de vigilance. Le vendeur est aussi tenu à la garantie de qualité, c’est-à-dire à la garantie contre les vices cachés. Mais, encore là, attention! La garantie de qualité ne couvre que les vices majeurs qui existent lors de la vente, qui sont inconnus de l’acheteur et qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu découvrir… Dans la mesure prévue par la loi, les parties peuvent ajouter ou soustraire à la garantie légale. Le notaire peut parfaitement bien vous renseigner là-dessus et inclure, dans l’acte de vente, une clause extensive ou limitative de responsabilité qui répond au voeu des parties tout en étant parfaitement légale.

Source : Chambre des notaires du Québec